안녕하세요 건물관리 연구소 임소장입니다.

최근 신축 상가 건물에서 발생하는 관리 갈등 사례를 소개합니다.

이 건물은 지하 2층부터 지상 5층까지, 총 44개 호실로 구성된 근린생활시설로

 2019년 1월 17일 사용승인을 받았습니다.

현재 관리인은 선임되어 있으나 관리규약은 아직 마련되지 않은 상태입니다.

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상가에는 10개 호실이 미분양 상태로 남아 있고 해당 호실을 소유한 분양자가 관리비를 납부하지 않고 있습니다.

공실이라는 이유로 관리비를 내지 않아 다른 입주 상가들의 부담이 커지고, 관리비 운영에 어려움이 발생했습니다.

이로 인해, 건물 내 관리체계가 혼란스러워지고 주차장 수익, 옥상 중계기 사용료 등

공용 수익 배분 문제까지 이어지며 관리단과 기존 위탁관리회사 간의 갈등이 악화되는 상황이였습니다.

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첫번째 문제- 관리회사 변경 문제

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관리단집회를 통해 정식으로 관리단을 구성했음에도 분양자와 계약한 기존 위탁관리회사가

여전히 자신들의 관리권을 주장하며 관리를 이어가려는 상황이 발생했습니다.

💡 해결 포인트

관리단이 구성되면 기존 위탁관리회사는 관리 업무를 관리단에 인계해야 합니다.

협의 하에 기존 회사가 계속 관리할 수도 있지만

어디까지나 관리단의 의사 결정에 따라야 합니다.

기존 관리회사가 자동으로 유지할 수 있는 것은 아니며 관리단이 원하지 않으면 교체가 가능합니다.

관리단이 건물의 실질적인 대표 권한을 가지며 분양자가 임의 계약한 관리회사는 업무를 지속할 수 없습니다.

두번째 문제-미납관리비와 회계 운영

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가장 큰 갈등은 분양자가 소유한 10개 미분양 호실의 미납관리비 문제였습니다.

기존 관리회사는 이 미납관리비에 대해 자신들의 채권이라고 주장하며

옥상 중계기 수익이나 주차장 수익을 관리단에 배분하지 않고 있었습니다.

💡 해결 포인트

미납관리비에 대한 채권은 관리단에 귀속됩니다.

기존 관리회사가 미납관리비를 직접 받을 권리가 없고

관리회사가 대신 비용을 지급한 내역이 있다면 한도 내에서 부당이득 반환 청구는 가능하지만 역시 

자동적으로 관리회사가 채권을 가지는 것은 아닙니다.

관리단은 이 판단을 근거로 공용 수익의 투명한 배분과 회계 운영을 요구할 수 있으며

 필요 시 법적 절차를 통해 미납관리비를 징수할 수 있습니다.

세번째 문제-공용부분 관리 (자치관리 가능 여부)

위탁관리 방식으로 운영되고 있는 건물이지만 입주민들이 자치관리를 희망하는 경우도 있습니다.

이를 위해서는 건물의 설비 및 법적 요건을 정확히 파악해야 합니다.

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1. 전기, 수도: 각 호실로 직접 공급되는 방식

2. 소방설비: 관리자 선임 필수

3. 승강기: 승강기 전문 업체와의 계약 필요

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일부 영역은 반드시 전문 업체에 맡겨야 하며 이 조건들을 충족한다면 추후 건물 안정화된 이후에

자치관리 전환도 가능합니다.

현재는 관리단이 주요 관리 내용을기존 관리회사에 요청해 정확한 정보를 확보하는 것이 우선입니다.

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📞 상담문의: 1688-5427

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