빌라나 소규모 공동주택을 소유하고 계신 분들은 한 번쯤은 이런 고민 해보셨을 겁니다.

“우리 빌라는 세대 수도 몇 안 되는데, 한두 집만 관리비 안 내도 너무 부담이 커요…”

오늘은 이런 상황을 마주한 분들을 위해 관리비 미납 세대에 대응할 수 있는 현실적인 방법,

즉 관리비 납부를 독려부터, 법적 조치에 이르기 이전 까지의 단계를 설명드리겠습니다.

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우선, 가장 먼저 해야 할 일은 ‘정확한 확인’

관리비가 밀렸다는 얘기를 들으면 당장 뭐라도 하고 싶어지는 게 당연하지만,

 그 전에 반드시 우선적으로 생각하셔야 하는 부분은 정확한 정보 확인입니다.

어느 세대가 

얼마의 금액을 

언제부터, 

얼마나 밀렸는지

이 네가지를 정확히 파악해두셔야 후속 조치가 가능합니다.

그리고 반드시 서면(문서)으로 정리해두는 것, 

이것이 나중에 법적 절차를 밟을 때 중요한 증거가 됩니다.

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직접 연락하기 – 오해가 풀릴 수도 있어요

미납 세대가 파악되었다면, 바로 내용증명 보내는 것보다는 먼저 직접 연락해서 확인해보는 게 좋습니다.

전화든, 방문이든 상관없지만 관리비 미납 사실을 알리고 납부 권고하였다는 기록은 꼭 남겨두세요.

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사실 생각보다 자동이체 계좌에 문제가 있었던 경우, 세대주 변경 등 내부 사정이 있었던 경우,

깜빡하고 있었던 경우 등 정말 다양한 이유가 있을 수 있기 때문에

 사람이 살다보면 실수할 수도 있고 미처 놓치는 부분이 있을 수 있기에 이 단계에서는 

최대한 부드럽고 예의 있게 접근하시는 게 좋습니다.

이 단계에서 원만하게 해결되는 경우도 많습니다.

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납부 의사 없다면? 건물 게시판에 공지 

직접 연락했는데도 납부 의사가 전혀 없거나 연락조차 피하는 경우도 있습니다.

이럴 때는 고민하지 마시고, 다른 입주민들도 상황을 알 수 있게 공지하셔야 합니다.

빌라나 소규모 공동주택의 경우 한 세대가 미납하면 그 부담이 그대로 다른 세대로 전가되기 때문입니다.

승강기 내부, 1층 게시판, 출입문 쪽 등 누구나 볼 수 있는 위치에

“현재 ○○세대가 ○개월치 관리비를 미납 중이며, 납부 요청이 있었으나 해결되지 않고 있음”이라는 식의 

사실만 담은 공지문을 게시하세요.

이때는 명예훼손에 해당하지 않도록 절대 비방이나 감정적인 표현 없이 사실만 기재하는 것이 중요합니다.

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소송까지 가려면 ‘관리단’이 꼭 필요합니다

이쯤에서 그럼 그냥 내가 대표로서 내용증명 보내고, 소송 걸면 되지 않냐고 물어보시는 분들이 많습니다.

하지만 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 법적 요건이 있습니다.

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바로 ‘누가 소송을 걸 수 있는가’에 대한 내용입니다.

법적으로 관리비 청구 소송을 할 수 있는 사람은 다음 세 가지 경우뿐입니다.

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관리단 총회에서 정식으로 선출된 관리인

관리단과 계약한 정식 관리회사

관리단 총회에서 소송을 제기하라고 결의받은 구분소유자

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즉, “동대표”라고 불리는 분이라도

관리단 총회에서 선출된 관리인이 아니거나,

총회에서 소송 결의를 받은 적이 없다면 법적 청구를 할 권한이 없습니다.

그래서 정식 절차를 따르기 위해서는 관리단 총회를 소집하고 안건(예: 미납 세대 소송 결의)을 상정하며

구분소유자 5분의 1 이상 참석, 참석자 및 전체 지분 기준 과반 이상 찬성 이라는 조건을 갖춰야 합니다.

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이 절차를 제대로 밟아야만이 법적으로 효력 있는 총회가 됩니다.

이때 회의 일주일 전에는 일정, 안건, 장소 등을 명시한 통지서를 배포해야 한다는 것도 잊지 마세요!

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빌라에 관리규약이 있는 경우에는, 그 규약을 먼저 확인하셔야 합니다.

관리규약에는 관리비 납부 방식, 기한, 연체료 부과 기준, 법적 조치 가능 여부 등이 포함돼 있을 수 있어요.

특히 연체료를 부과하려면 관리단 총회를 통해 구분 소유자 4분의 3 이상/지분 4분의 3 이상 찬성

이 결의를 거쳐 제정된 관리규약이 있어야 하며 규약이 없다면 임의로 연체료를 부과할 수 없습니다.

아래는 저희 회사에서 직접 사용하고 있는 관리규약의 관리비 부분 규약입니다!

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자, 지금까지 내용을 잠깐 정리해볼게요!

관리비가 밀린 세대가 있으면 우선 정확한 금액과 기간, 대상 세대를 파악하고 전화나 방문을 통해

 직접 사정을 확인해본 뒤에 납부 의사가 없거나 연락이 어려운 경우엔 게시판 등을 통해 공지로 알려야 합니다.

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소송까지 염두에 두고 있다면 반드시 ‘관리단’을 통해 절차를 거쳐 진행하는 것이 좋으며,

 만약 관리규약이 있다면 그 내용을 먼저 꼼꼼히 확인해야 한다는 점까지 말씀드렸습니다.

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여기까지가 미납 관리비 문제를 대응하기 위한 1단계 준비 과정이라면, 

다음 편에서는 이 단계에서 해결이 되지 않는 경우, 본격적으로 내용증명 발송부터 지급명령 신청은

어떻게 해야하는지, 그리고 재산 압류를 통한 강제집행 절차까지 실제로 관리비를 받아내는 실행 단계를 

중심으로 자세히 설명드릴 예정입니다.

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“미납 관리비, 받을 수는 있는 걸까?”

“내용증명은 어떻게 보내야 해?”

“압류는 어떤 방식으로 하는 거야?”

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궁금하셨다면 다음 내용도 꼭 함께 봐주세요!

읽어주셔서 감사합니다!

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더  궁금하신 분은 언제든 저희 건물관리 연구소 게시판으로 문의 주시기 바랍니다.

여러분의 건물을 더 나은 방향으로 운영하는 데 있어 저희가 든든한 조력자가 되어드리겠습니다.

감사합니다.